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                景瑞控股两年内153亿负债到期 销售停滞

                来源::网络整理 | 作者:管理员 | 本文已影响

                  3月4日,景瑞控股发行了2022年到期的1.8亿美元优先票据,利率高达12.75%。远高于同期房企美元债发行利率。

                  事实上,3月初这笔美元融资利率只是之前利率水平的延续。2019年景瑞控股发行了1.5亿美元、2亿美元、2.6亿美元、分别于2020年、2021年、2022年到期的优先票据,利率分别为13%、10.875%和12%。

                  根据克而瑞数据,今年以来,房企海外发行美元债平均成本在6%左右,在境内发行债券的平均成本在3%左右。整体来看,行业融资成本在下行。

                  2019年景瑞地产以225亿元的权益金额在克而瑞榜单上居第83位,这家top100房企融资成本为何居高不下?

                  负债高企: 153亿负债两年内到期

                  2018年以来,景瑞控股经历了负债的快速膨胀。

                  根据年报及Wind数据,2017年其未偿还借款总额为141亿元,2018年增长到187亿元, 2019年进一步增至190亿。这三年的资产负债率均在80%以上,净负债率则分别为98%、83%及102%。

                  截至2019年底,190亿有息负债中,高达93.98亿元的部分是一年内到期的,占比高达49.5%;一至两年到期的为59.16亿元,占比31.1%。也就是说2020年与2021年两年,有153亿元的债务进入集中偿还期。

                  其账面现金为106.84亿元(不含受限现金),较上年减少10亿元。现金刚好足够覆盖一年内到期的有息负债。

                  大规模负债增加了公司的财务成本,2018年其融资成本增长98.3%达到3.38亿元,2019年增长56.1%达到5.27亿元。这两年资本化利息分别高达8.14亿元、12.38亿元。

                  业绩增长停滞:2019年销售未增长 前四月销售额下滑34%

                  2019年,景瑞控股合约销售金额与合约销售面积分别为251.59亿元、120.85万平方米。距离280亿元的销售目标还有一段距离。销售额与销售目标分别同比增长0.3%和4%,销售增速大幅放缓。销售均价则下滑4.2%至20818元。

                  在2019年营收增长17.91%的情况下,净利润下滑了12.44%。2020年前4个月,公司累计合约销售额为36.83亿元,销售面积14.62万平方米。相比2019年同期,销售额下滑了34%,销售面积下滑了46%。

                  管理层定的2020年销售目标与2019年持平,不过在前四个月销售额下滑34%的情况下,能否达到去年的销售额还有悬念。

                  销售下滑会直接减少现金流入。近几年景瑞控股现金流状况都不是很好。2017年经营活动现金流为15.55亿元,2018年变为-9.44亿,2019年则为9.96亿元。

                  在4月份的业绩会上,公司管理层也提到,今年最重要的是保证现金流安全。

                  扩张困难:土储规模小

                  对景瑞控股来说,土储与可售货源不足,是影响短中期业绩的主要因素。

                  过去几年,由于公司重仓的一二线城市周转缓慢,合营项目占比增加,再加上公司在拿地上比较谨慎,导致权益销售额不断下降。

                  截至2019年末,景瑞控股总土储为470.8万平方米,其中130万平方米还是2019年新增的。相比同样销售规模的房企明显偏小,没有进入克而瑞房企货值TOP100榜。较小的可售货值阻碍了公司短时间内的扩张。

                  2019年景瑞地产以225亿元的权益金额在克而瑞榜单上居第83位,与其规模相近的领地控股近期披露了招股书,其土储规模达到1331万平方米,总货值1059亿元,在克而瑞房企货值TOP100榜中排到92名。

                  一方面大量债务即将到期,需要现金偿还债务;另一方面土储较小,想要继续扩张就要大手笔拿地,而这同样需要大量资金。

                  两难处境的景瑞控股会作出什么选择?


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